Ley de Propiedad Horizontal (LPH) — Guía completa actualizada 2026

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, la norma estatal española que regula las comunidades de propietarios. Se aplica a todos los edificios divididos en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente que tengan elementos comunes (escalera, fachada, cubierta, instalaciones generales).

La LPH establece el marco legal para tres cuestiones fundamentales:

• Quién es propietario de qué. Distingue entre los elementos privativos (pisos, locales, plazas de garaje, trasteros) y los elementos comunes (escalera, ascensor, cubierta, fachada, conducciones generales).
• Cómo se toman las decisiones. Regula el funcionamiento de la junta de propietarios: convocatoria, mayorías necesarias para cada tipo de acuerdo, impugnación, ejecución.
• Qué obligaciones económicas tiene cada propietario. Define los gastos comunes, su reparto por coeficiente de participación, el fondo de reserva, las consecuencias del impago.

Desde 1960 ha sido modificada numerosas veces. Las reformas más relevantes son:

• Ley 8/1999: introdujo el fondo de reserva obligatorio (art. 9.1.f).
• Ley 51/2003: accesibilidad y eliminación de barreras.
• Ley 8/2013: rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
• Ley 5/2018: ocupación ilegal de viviendas (extensión de derechos a la comunidad afectada).
• RD-ley 7/2019: vivienda de uso turístico (introdujo el art. 17.12 — limitación por mayoría 3/5).

El texto consolidado vigente está en el BOE: boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906.

La LPH es norma estatal de derecho común: se aplica en todo el territorio español salvo en aquellas comunidades autónomas con derecho civil propio que hayan regulado la materia.

• Cataluña: tiene regulación propia en el llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya (Llei 5/2006, modificada por Llei 5/2015 y posteriores). Las comunidades catalanas se rigen por el Codi Civil; la LPH se aplica solo supletoriamente.
• Aragón: existen especialidades del derecho civil aragonés que conviven con la LPH para ciertos supuestos (compilación del derecho civil de Aragón).
• Resto del Estado: aplicación íntegra de la LPH.

La LPH se aplica a:

• Edificios en altura divididos en pisos o locales.
• Conjuntos de edificaciones con servicios comunes (urbanizaciones).
• Complejos inmobiliarios privados con elementos comunes (la disposición adicional segunda regula este supuesto).
• Subcomunidades dentro de un edificio mayor (por ejemplo, las plazas de garaje constituidas como subcomunidad propia).

La distinción entre elementos privativos y comunes (art. 396 Código Civil + art. 3 LPH) es la columna vertebral del régimen.

Elementos privativos: los pisos, locales, plazas de garaje y trasteros son objeto de propiedad individual. Cada uno tiene un coeficiente de participación asignado en el título constitutivo. Su titular puede usarlos, venderlos, hipotecarlos, arrendarlos, modificar su interior, dentro de los límites legales y estatutarios.

Elementos comunes: son propiedad indivisible y proporcional de todos los propietarios. Incluyen:

• El suelo, los cimientos, los muros maestros, las fachadas, la cubierta.
• Las escaleras, los portales, los rellanos, los pasillos.
• Los ascensores y sus instalaciones (motor, foso, hueco).
• Las conducciones generales de agua, gas, electricidad, calefacción central, aire acondicionado central, telefonía, datos.
• Los servicios y redes que pasan por el edificio para uso de varios propietarios.
• El portero, el conserje, el administrador, los servicios de limpieza, seguridad, jardinería.

Elementos comunes de uso privativo: hay un caso intermedio relevante. Algunos elementos son comunes por su naturaleza (forman parte del edificio, no pertenecen a un solo inmueble), pero su uso está atribuido a un propietario concreto (terraza ático, patio de luces accesible solo desde un piso, parte de la fachada ocupada por un cartel comercial). El propietario los usa en exclusiva pero no es su dueño; cualquier obra que afecte a su estructura requiere acuerdo de junta.

El art. 9 LPH es el catálogo de obligaciones económicas. Las más importantes:

• 9.1.a — Respetar las instalaciones generales y los demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado.
• 9.1.b — Mantener en buen estado de conservación su propio inmueble y sus instalaciones.
• 9.1.c — Consentir las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir las servidumbres imprescindibles. Esto incluye permitir el paso por su piso si es necesario para reparar una bajante común, una conducción, una instalación general.
• 9.1.e — Contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Es la base del reparto proporcional de la cuota mensual.
• 9.1.f — Contribuir al fondo de reserva con su correspondiente cuota. El fondo no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario. Su finalidad es atender obras de conservación, reparación y rehabilitación. Para una explicación práctica, ver la guía sobre el fondo de reserva.
• 9.1.h — Responsabilidad del adquirente. El que adquiera un inmueble en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares hasta el límite de la parte vencida del año natural en que se produzca la adquisición y los tres años naturales anteriores. Por eso el certificado de estar al corriente es esencial en cualquier compraventa.
• 9.1.i — Comunicar al secretario el domicilio para citaciones y notificaciones. Si el propietario no comunica domicilio, la notificación válida será la que se entregue al ocupante del inmueble; en su defecto, mediante colocación en el tablón de anuncios de la comunidad por plazo de tres días naturales.

La junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad. El art. 14 LPH establece sus competencias:

• Nombrar y remover a los cargos representativos (presidente, vicepresidentes, secretario, administrador).
• Aprobar el plan anual de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
• Aprobar los presupuestos, ejecución de obras necesarias y derramas extraordinarias.
• Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
• Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad.

Para una guía práctica completa sobre cómo se convoca, cómo se vota, cómo se redacta el acta y cómo se impugnan los acuerdos, consulta la guía dedicada a la junta de propietarios.

La convocatoria es competencia del presidente. La junta ordinaria es obligatoria al menos una vez al año. La antelación mínima es de 6 días naturales para juntas ordinarias.

Si el presidente no convoca la junta ordinaria, pueden hacerlo los propietarios que representen el 25% de cuotas o el 25% de propietarios.

La forma de convocatoria es escrita: carta certificada, email con acuse, tablón. La convocatoria debe incluir orden del día completo, primera y segunda convocatoria, y la relación de propietarios deudores (a efectos del art. 15.2).

El art. 17 es el más consultado de la ley: define qué mayoría se necesita para cada tipo de acuerdo. Las categorías son:

• Unanimidad (art. 17.6): modificación del título constitutivo o de los estatutos en cuestiones que afecten al uso o destino del edificio.
• 3/5 propietarios + 3/5 cuotas (art. 17.3 y 17.4): establecer nuevos servicios, supresión de servicios, arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.
• 3/5 partes específicas para VUT (art. 17.12): limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico. Reforma del RD-ley 7/2019.
• 1/3 propietarios + 1/3 cuotas (art. 17.1 y 17.5): instalación de infraestructuras comunes para acceder a servicios de telecomunicaciones, energías renovables o adaptación de elementos comunes para personas con discapacidad o mayores de 70 años. Puntos de recarga para vehículos eléctricos: 1/3.
• Mayoría simple (art. 17.7): la regla por defecto para todos los demás acuerdos. Aprobación de presupuesto, derramas ordinarias, contratación de servicios, ejecución de obras necesarias, contratación o cese del administrador.

La mayoría 3/5 es doble: hay que sumar 3/5 del total de propietarios Y 3/5 del total de cuotas. Si solo se alcanza una de las dos cifras, el acuerdo no es válido. Esto matiza decisiones en comunidades con coeficientes muy desiguales.

El art. 21 LPH regula el procedimiento específico para reclamar deudas a propietarios morosos. Combina con los arts. 812 a 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (juicio monitorio civil).

El procedimiento, simplificado:

1. Acuerdo de junta autorizando la reclamación. Mayoría simple basta.
2. Certificado de deuda. Lo emite el secretario-administrador con el visto bueno del presidente. Debe detallar las cantidades adeudadas y su origen (cuotas mensuales, derramas, recargos, intereses).
3. Notificación al deudor. Aunque no es estrictamente obligatoria antes del monitorio, la práctica forense recomienda requerimiento previo (burofax) para interrumpir prescripción y acreditar la posición del deudor.
4. Demanda monitoria. Se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble. No requiere abogado ni procurador para cuantías inferiores a 2.000 €.
5. Admisión y requerimiento al deudor. El juzgado da al deudor un plazo de 20 días para pagar, oponerse o no responder.
6. Tres escenarios:
   • Paga: fin del procedimiento.
   • Se opone: el procedimiento se transforma en juicio verbal u ordinario según la cuantía.
   • No responde: el juzgado dicta auto que abre la ejecución directa, con embargo de bienes.

Las tasas judiciales están exentas para personas físicas y comunidades de propietarios. Las costas se imputan al deudor cuando es condenado.

Para una guía paso a paso con modelos descargables, ver la guía de morosidad y procedimiento monitorio.

Una de las reformas más impactantes en los últimos años. Antes del RD-ley 7/2019, una comunidad solo podía prohibir los pisos turísticos modificando los estatutos por unanimidad. Tras la reforma, basta con 3/5 partes de propietarios y cuotas para limitar o condicionar la actividad.

La redacción literal: "el acuerdo por el cual se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".

Tres opciones que la comunidad puede acordar:

• Limitar: prohibir nuevos VUT a partir del acuerdo. No retroactivo.
• Condicionar: establecer condiciones (cuota especial, máximo de noches, normas de uso comunitario).
• Modificar estatutos: incluir cláusula expresa de prohibición. Más sólido frente a recurso pero requiere unanimidad si afecta a derechos adquiridos.

Para procedimiento detallado, regulación autonómica (Cataluña, Madrid, Valencia, Baleares, Andalucía) y modelos de acuerdo, ver la guía sobre pisos turísticos.

En Cataluña, las comunidades de propietarios se rigen por el llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya (Llei 5/2006), no por la LPH estatal. Diferencias relevantes:

• Subcomunidades reguladas explícitamente: el Codi catalán da cobertura a subcomunidades (por ejemplo, la subcomunidad de garajes dentro de un edificio mixto).
• Mayorías ligeramente distintas: algunos acuerdos requieren mayorías diferentes de las del art. 17 LPH. Por ejemplo, en algunos supuestos de obras la regulación catalana es más detallada.
• Procedimiento de reclamación: el monitorio del art. 21 LPH se sustituye por el procedimiento equivalente de la legislación catalana.
• Pisos turísticos: en Cataluña se aplica la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge, el Decret 159/2012 sobre establiments d'allotjament turístic y, en Barcelona, el PEUAT (Pla Especial Urbanístic d'Allotjaments Turístics) y la moratoria de 2024. Las comunidades catalanas tienen herramientas adicionales para limitar VUT más allá del art. 17.12 LPH.

Para comunidades catalanas, el texto vigente del Codi Civil está disponible en el Portal Jurídic de la Generalitat.

Aragón tiene una compilación de derecho civil propia que coexiste con la LPH para determinados aspectos del régimen de propiedad horizontal en su territorio. Las especialidades aragonesas son menos extensas que las catalanas, pero conviene consultar la compilación local en cuestiones de mayoría reforzada y de servidumbres comunes.

La LPH es una de las leyes españolas que más se ha reformado en los últimos 20 años. Las reformas con más impacto práctico en 2025–2026 son:

• RD-ley 7/2019: art. 17.12 sobre VUT. La reforma más debatida y usada en juntas durante 2024–2026. Las comunidades en zonas turísticas (Barcelona, Madrid, Valencia, Baleares, Andalucía costera) están aplicando este artículo de forma masiva.
• Ley 5/2018: ocupación ilegal de viviendas. Permite a la comunidad instar el desalojo en caso de okupación, no solo al propietario afectado.
• Reforma de accesibilidad: obligación de hacer accesibles los edificios para personas con discapacidad o mayores de 70 años (mayoría 1/3).
• Adaptaciones para vehículos eléctricos: mayoría 1/3 para instalación de puntos de recarga.

El debate actual gira en torno a cuatro ejes:

• Ampliación de la posibilidad de prohibir VUT (algunos partidos proponen permitir mayoría simple).
• Actualización del régimen de obras de eficiencia energética (siguiendo directivas europeas).
• Digitalización de la convocatoria y el voto (regulación expresa del email y la firma electrónica).
• Refuerzo de la posición de la comunidad frente a okupación e impagos reiterados.