Qué es una derrama extraordinaria
En una comunidad de propietarios, la cuota ordinaria cubre los gastos previsibles: limpieza, mantenimiento, seguro, administración, suministros comunes y contratos recurrentes. La derrama extraordinaria aparece cuando hay un gasto que no cabe en ese presupuesto o cuando la comunidad no tiene tesorería suficiente para afrontarlo.
Ejemplos típicos: reparación de cubierta, bajantes, fachada, ascensor, instalación de videoportero, sustitución de tuberías, indemnización no cubierta por seguro o pago urgente a un proveedor. La palabra “extraordinaria” describe la forma de financiación, no la naturaleza jurídica del gasto.
Qué mayoría hace falta para aprobar una derrama
La mayoría no depende de llamar al recibo “derrama”; depende del acuerdo que se está financiando. La regla práctica es esta:
- Obras necesarias de conservación y seguridad: suelen ser obligatorias para la comunidad. La junta aprueba presupuesto, forma de pago y calendario.
- Mejoras no necesarias: pueden requerir mayoría cualificada y, si exceden tres mensualidades ordinarias, los disidentes pueden quedar exonerados en ciertos supuestos del art. 17.4 LPH.
- Instalaciones o servicios comunes nuevos: pueden requerir 3/5, 1/3 o mayoría simple según el caso concreto.
- Modificación de estatutos o título constitutivo: puede exigir unanimidad.
Cómo se reparte una derrama: coeficiente, partes iguales o uso
La regla por defecto de la LPH para gastos comunes es el coeficiente de participación. Si un piso tiene el 4,2% de cuota, paga el 4,2% de la derrama, salvo que los estatutos o un acuerdo válido establezcan otro criterio.
Algunos gastos admiten reparto por uso o por beneficio: locales sin acceso al portal, garajes no afectados por una obra concreta, elementos privativos con servidumbre o instalaciones que solo usan ciertos propietarios. Pero cuanto más se aparta la comunidad del coeficiente, más importante es justificarlo y dejarlo claro en acta.
Qué debe decir el acta para que la derrama sea reclamable
El acta debe recoger con precisión:
- Gasto que se financia y presupuesto aprobado.
- Mayoría alcanzada, con votos y cuotas si procede.
- Criterio de reparto: coeficiente, partes iguales u otro.
- Importe total y calendario de vencimientos.
- Cuenta bancaria o forma de pago.
- Facultad del presidente/administrador para reclamar impagos.
Si después hay impagos, este detalle evita discusiones en la reclamación monitoria. Una derrama mal documentada no desaparece, pero se vuelve más fácil de discutir.
Qué pasa si un propietario no paga la derrama
La derrama aprobada válidamente es una deuda comunitaria. Si un propietario no paga, la comunidad puede incluirla en el certificado de deuda e iniciar reclamación monitoria, igual que con cuotas ordinarias. El propietario moroso puede perder el derecho de voto en junta mientras no esté al corriente, salvo que haya consignado judicialmente la deuda.
Votar en contra no exime de pago. La vía correcta es impugnar el acuerdo en plazo si hay defecto de convocatoria, mayoría incorrecta, reparto contrario a estatutos o lesión grave para algún propietario.
Cómo ayuda Incidencias a gestionar derramas
Las derramas generan picos de llamadas y WhatsApps: “¿por qué pago tanto?”, “¿esto lo cubre el seguro?”, “¿puedo fraccionarlo?”, “¿qué pasa si vendí el piso?”. Incidencias clasifica estas consultas, agrupa duplicados y prepara borradores coherentes con el acta, para que el despacho no responda 80 veces lo mismo.
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